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14 de Junho de 2021
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    Ação de Execução de contribuições ordinárias e ou extraordinárias de condomínio edilício

    Jose Alecxandro Silva, Advogado
    Publicado por Jose Alecxandro Silva
    mês passado
    Ação de Execução de contribuições ordinárias e ou extraordinárias de condomínio edilício.docx
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    AO JUÍZO DE DIREITO DA __ª VARA CIVEL DA COMARCA DE XXXXX – ESTADO DE XXXXX.

    CONDOMÍNIO RESIDENCIAL XXXXX (exequente), devidamente inscrito no CNPJ-MF sob nº. XXXXXXXX, com sua sede na Rua XX nº. XXX, Bairro XXXXX, nesta comarca de XXXXX/XXP – CEP: XXXXX -, sem endereço eletrônico, neste ato representado pela sua síndica (O) XXXXXXXX, devidamente eleita (o) em Assembleia Geral Ordinária, (docs. anexos), brasileira (o), casada (o), analista de crédito, inscrita (o) no CPF-MF. nº. XXXXXX e no RG.SSP.SP. nº. XXXXXX, residente e domiciliada na Rua XXXXX nº. XXXX – Apartamento: XXX – Bloco: X –, Cond. Res. SXXXXXXX, em Piracicaba/SP - CEP: XXXXXX, titular do endereço eletrônico XXXXX@XXX, representado, por meio de seu advogado Dr. XXXXXXXXX, inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, secção de São Paulo sob o nº XXXX, titular do e-mail XXXXX , CPF/MF nº XXX, com escritório na Rua XXXX, XXXX – Bairro XXX - Cidade de XXXXX, CEP XXXX, tel. XXXXXX / XXXXX, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos artigos 783, 784, inciso X, 786 e 824 do Novo Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105, de 16 de março de 2015) e nos artigos 1.336 e 1.348, incisos II e VII do Código Civil, propor a presente:

    AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS E/OU EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO

    Em desfavor de xxxxxxxxxxx, brasileiro, solteiro, auxiliar de escritório, portador da Cédula de Identidade RG nº xxxxxxxx SSP.SP e do CPF nº xxxxxxxxx, residente e domiciliada na Rua xxxxxxxxx, nº xxxxx, Apartamento xx, Bairro xxxxxx, CEP xxxxxx, xxxxxx/SP, endereço eletrônico desconhecido, em conformidade com as razões de fato e de direito que passa a expor:

    l. DA AUDIÊNCIA DE TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO OU DE MEDIAÇÃO

    Cumpre ressaltar inicialmente que o Novo Código de Processo Civil, Lei nº. 13.105, 16 de março de 2015, considerou obrigatória à manifestação da opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação, motivo pelo qual informa o exequente que NÃO TEM INTERESSE em sua produção, nos termos do art. 319, VII, NCPC.

    ll. PRIMEIRAMENTE

    O condomínio/exequente esclarece que o imóvel (Apartamento: xx - Bloco: x) é de posse direta da executada, conforme INSTRUMENTO (Matrícula do Imóvel n. xxxxxx) juntada aos autos, e, nesta condição responsável pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais correspondentes ao imóvel, na forma da Convenção Condominial (doc. anexo), bem como do art.13366, inciso I, doCódigo Civill. De qualquer sorte, as taxas ou cotas condominiais são dívidas propter rem, que acompanham a coisa pouco importando em nome de quem estejam registradas. Daí porque figura no pólo passivo do litígio.

    lll. DOS FATOS

    O exequente é credor da executada (condômino) em obrigação certa, líquida e exigível, representada pelo título executivo extrajudicial (Convenção Condominial, Regimento Interno, Atas de Assembleias e etc.), crédito documentalmente comprovado, decorrente de despesas condominiais vencidas e não pagas, no valor global e atualizado até o mês XX/XXXX, no importe de R$ xxxxx (xxxxxxxxxxxxxxx), na qualidade de devedor principal/condômino, a saber: Vale ratificar que o executado é dono/proprietário do apartamento nº. xx – bloco: x, e respectiva garagem, do Condomínio Residencial xxxxxxxx, nos termos da documentação anexa, ostentando, portanto, a condição de condômino.

    Ocorre que, em qualquer condomínio e por previsão expressa na Convenção Condominial, todos os condôminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio.

    Todavia, a executada está deixando de pagar as despesas de rateio, resultando tal procedimento um transtorno financeiro, para a coletividade-condominial.

    Apesar de inúmeras tentativas do exequente (e da Administradora xxxxxxx) para compor amigavelmente o pagamento da dívida pendente, o condômino/executada se nega a efetuar, sem qualquer justificativa que possam motivar suas condutas, eis que deixaram de adimplir com as despesas condominiais, minuciosamente demonstrada na memória de cálculo abaixo e que se acumularão com as cotas condominiais vincendas:

    (JUNTAR OS CÁLCULOS)

    Assim, esgotados os meios suasórios, ao exequente não restou outro meio legal, a não ser executar o débito dos suplicados, como forma de receber a quantia em atraso.

    IV – DO DIREITO

    Execução é tornar efetivo, real, concreto. Há de se compreender, na linguagem jurídica, os dois sentidos da palavra: um na acepção de cumprimento da obrigação (assim, diz se que o devedor executou a sua obrigação, isto é, cumpriu a); outro, no sentido de execução judicial. Esta pode ser com base em título executivo extrajudicial ou em sentença exequível.

    A execução forçada é um processo essencialmente coativo, cujo objetivo é a realização de uma prestação, independentemente da vontade do devedor.

    O artigo 778, do Novo Código de Processo Civil, disciplina o seguinte:

    Art. 778. Pode promover a execução forçada o credor a quem a lei confere título executivo.

    Completando o entendimento do dispositivo legal acima declinado, o Novo Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105, de 16 de março de 2015), prevê expressamente em seu art. 784, X, que as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias constituem título executivo extrajudicial, podendo a parte optar pela execução desde que atendidos dois requisitos, a previsão em convenção ou aprovadas em assembleia e comprovação documental:

    Art. 784 - São títulos executivos extrajudiciais:

    X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

    Desse modo, instrui a presente execução, cópia integral da Convenção do Condomínio exequente autorizando a cobrança das cotas condominiais, em consonância com o preceito da Lei nº. 4.591/64, que estabelece em seu artigo 12, que os condôminos estão obrigados a contribuírem com as cotas condominiais, sendo estas aprovadas em Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias (doc. anexo), recolhendo as cotas correspondentes por rateio nos prazos estipulados.

    Ademais, as cláusulas, parágrafos e alíneas da Convenção em questão são enfáticas ao dispor o seguinte:

    Pois bem! Segundo o preceito da Lei nº. 4.591/64, em seu artigo 12, os condôminos estão obrigados a contribuírem com as cotas condominiais, sendo estas aprovadas em Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias (doc. anexo), recolhendo as cotas correspondentes por rateio nos prazos estipulados.

    Segundo a Convenção, em suas cláusulas:

    (transcrever a cláusula da convenção do condomínio)

    Cláusula XXXX:

    (...)

    o) Contribuir para as despesas comuns de manutenção do conjunto, na proporção das respectivas frações ideais, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas, fixadas pela Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária;

    p) Contribuir para o custeio de obras na forma determinadas pela Assembleia, na forma e na proporção de suas respectivas frações;

    Cláusula DÉCIMA QUINTA (Capítulo IV): A administração do edifício caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em Assembleia Geral Extraordinária, pelo prazo de um ano, podendo ser reeleito.

    PARÁGRAFO ÚNICO: Ao síndico compete:

    a) Convocar a Assembleia dos Condôminos,

    b) Representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse comuns;

    c) Dar imediato conhecimento à Assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;

    d) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das Assembleias;

    (...)

    g) Cobrar dos Condôminos as suas contribuições, bem como, impor e cobrar as multas devidas.

    É mister a observância de nosso Código Civil de 2002 diante o caso em tela, principalmente no que se refere ao (s) dever (es) não cumprido (s) pelo condôminos/executados, qual seja: deixar de contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das sua frações ideais (art. 1.336, I).

    Art. 1.336, § 1º, CC/02: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de ata dois por centos sobre o débito.

    Nesse sentido, convencionou-se em conformidade com o Código Civil de 2002, multa de 10% (ou 2% CC/02) pelo atraso das cotas condominiais, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, sem prejuízo de correção monetária e encargos, em consonância a Convenção.

    Além das despesas acima relacionadas, a executada responderão também pelas que vencerem no decurso da demanda, em conformidade ao artigo 323, NCPC/15 (prestação contínua/sucessiva).

    Nossa Jurisprudência:

    ACÓRDÃO: Apelação nº 1001198-82.2016.8.26.0038, da COMARCA DE ARARAS – 2ª Vara Cível

    APELANTE: CONDOMÍNIO FECHADO JARDIM PAULISTA

    APELADA: PINHAL EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator SOARES LEVADA. O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente) e ANTONIO TADEU OTTONI.

    São Paulo, 18 de novembro de 2016

    V O T O nº. 31.962

    Ação de cobrança de débitos condominiais. Sentença de procedência. Condenação ao pagamento de débitos vencidos, inclusive no curso da demanda, acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde cada vencimento. Pretensão de aplicação dos juros moratórios previstos em convenção condominial (5%, no caso). Possibilidade. Art. 1336, § 1º, CC/02.

    Entendimento do STJ a respeito. Apelo provido.

    AÇÃO DE COBRANÇA - QUOTAS CONDOMINIAIS - ATRASO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário-comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação à qual exista débito em aberto. Calcada na prova a decisão das instâncias ordinárias, é de desacolher-se o apelo especial. (STJ - REsp 30.117-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 11.09.95)

    COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COTAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA – TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA - A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. (STJ - REsp 40.263-8 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 12.09.94)

    É importante destacar que o rateio das despesas mediante o pagamento da cota é o que motiva a constituição de um CONDOMÍNIO. A sua razão de ser é a solidariedade existente entre os possuidores diretos e/ou proprietários, ao passo que decidem viver nesse tipo de organização com o intuito de unir esforços para usufruir de uma infraestrutura que não seria economicamente possível manter sem a ajuda de seus pares. É certo, portanto, que o inadimplemento de um condômino reflete diretamente nas contas do CONDOMÍNIO, fazendo recair sobre os demais moradores os encargos extras resultantes da falta de receita.

    Nesse contexto, o CPC/2015 determina em seu art. 798, II, c, que o exequente indique os bens suscetíveis de penhora, e, em se tratando o presente caso de execução de cotas condominiais – obrigação propter rem –, por certo que o imóvel responderá pelos débitos aqui reclamados, cabendo ao exequente indicá-lo de modo a ser objeto de penhora caso a executada não pague a dívida no prazo de 3 (três) dias.

    Assim, a presente demanda é o meio hábil para recebimento do crédito, cujo valor atualizado com juros legais e correção monetária é de R$ XXXXX (XXXXXXXXXXXXXXX), devendo acrescer as despesas, custas processuais, honorários advocatícios de 20%, as cotas condominiais vincendas e etc.

    Com o que se acabou de demonstrar, conclui-se, invariavelmente, que o caso vertente se encaixa com perfeição aos dispositivos legais supramencionados, valendo dizer que a presente execução é a medida que se impõe.

    V. DOS PEDIDOS

    Face ao exposto, com amparo nas razões de fato e de direito já destacadas, requer:

    a) A CITAÇÃO do executado constante no preâmbulo – mediante correspondência, com aviso de recebimento (A.R.)–, conforme artigo 246, I, artigo 247 e ainda artigo 240, todos do Novo Código de Processo Civil, para que pague a dívida, devidamente atualizada, no prazo de 03 (três) dias, a importância apurada no valor de R$ XXXXX (XXXXXX), acrescidos de correção monetária, com termo inicial da data dos respectivos vencimentos (art. 1º, § 1º, da Lei 6.899/91), juros de mora à razão de 1% ao mês, com termo inicial da data de cada vencimento (art. 397, CC/02), custas/despesas processuais adiantadas pelo exequente, honorários advocatícios de 20%, sob pena de penhora e avaliação na forma do artigo 829, § 1º e do artigo 831, ambos do NCPC; incluindo as cotas condominiais não discriminadas no demonstrativo de débito supra – cotas vincendas sucessivas (prestação periódica contínua – artigo 323, NCPC);

    b) Seja expedido certidão de admissão da execução (art. 828, NCPC), a fim de registrar nos órgãos públicos (Cartório de Registro de Imóveis, Detran e etc.), dos bens constante no nome do executado, a demanda executiva que tramita em seu desfavor, com fulcro no caput do artigo 828, do Novo Código de Processo Civil c.c. artigo 167, inciso II, da Lei de Registros Publicos, com intuito em dar publicidade a terceiros;

    c) Caso não encontre bens, ou estes sejam insuficientes para a garantia da execução, o oficial intimará a executada para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar quais são e onde se encontram os bens passíveis de penhora, observados os requisitos do parágrafo único, do artigo 847, do Código de Processo Civil;

    d) Realizada a penhora, seja dela intimado a executada, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da juntada aos autos da prova da intimação da constrição, para oferecer Embargos, e, no caso de embargos manifestamente protelatórios, a devedora sujeitar-se-á ao pagamento de multa de até 20% sobre o valor em execução (CPC, art. 918, parágrafo único);

    e) Seja deferida quando do despacho da petição inicial a verba honorária devida ao causídico, no importe de 20% (Vinte Por Cento) do valor do débito;

    f) Satisfeita a integralidade do crédito, seja a execução extinta na forma do art. 924, II, NCPC;

    g) Juntada de documentos como prova pré-constituída.

    Dá-se à causa o valor de R$ XXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXX).

    Nestes Termos,

    Pede-se Deferimento.

    XXXX/SP, XX de XXXXX de 2021.

    Assinado digitalmente

    DR FULANO DE TAL

    ADVOGADO

    OAB/XX – XXXXX

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